Um dos motivos atribuídos ao aumento das vendas está relacionado à queda nas taxas de juros dos financiamentos imobiliários.
Rígidos protocolos de segurança nos canteiros de obras da construção civil foram adotados de forma permanente desde o início da pandemia de Covid-19 em Goiás e em todo o país. O monitoramento da atividade e os impactos do coronavírus foram intensificados com avaliações e pesquisas semanais, que renderam um resultado inquestionável: índice de contaminação é quase zero: 0,2% segundo pesquisa realizada no final do mês de fevereiro (dados completos abaixo). Todo este empenho e resultado, aliados às inovações tecnológicas que transformaram o mercado e muito otimismo, fizeram com que o mercado imobiliário de Goiânia passasse pelos 10 primeiros meses da pandemia com os pés no chão e agora colhe o resultado do seu empenho e determinação: o crescimento de 21,4% nas vendas de imóveis na Capital em 2020. O setor, agora, coleciona quatro anos consecutivos de aumento nas vendas, desde o ano de 2016.
Para se ter uma ideia, foram 8.238 imóveis comercializados em 2020, enquanto que, em 2019, esse número foi de 6.784 imóveis. Com as vendas aquecidas, houve aumento também na quantidade de lançamentos de imóveis, que cresceu 17% em 2020 diante de 2019: 2020 contabiliza 7.387 imóveis lançados contra 6.306 unidades de 2019. Este é considerado o maior volume de lançamentos desde o ano de 2013, quando foi lançado número de unidades similar (7.407 unidades). Como as vendas foram maiores do que a quantidade lançada, o mercado registrou uma redução de 9% na oferta de imóveis: enquanto ao final de 2019 eram 9.329 imóveis de incorporadores à venda, no final de 2020 a oferta era de 8.478 imóveis, o menor patamar de oferta dos últimos 11 anos. Os números fazem parte da pesquisa da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), realizada pela Brain Inteligência Estratégica.
Um dos motivos atribuídos ao aumento das vendas está relacionado à queda nas taxas de juros dos financiamentos imobiliários. “Estamos no menor patamar de taxa de juros da história do país. A queda reduz significativamente o valor das parcelas dos imóveis, o que aumenta a demanda, uma vez que mais pessoas tem condição de comprar imóvel”, explica o presidente da Ademi-GO, Fernando Razuk.
Outro fator que contribuiu para o aumento nas vendas de imóveis foi o fato das pessoas estarem mais tempo dentro de casa na pandemia. “Com a pandemia, as pessoas passaram a ficar mais tempo em casa e perceberam a necessidade de comprar imóvel maior ou mais atualizado para oferecer mais conforto para a família”, diz. Assim, com mais tempo dentro de casa, surgiram também novas necessidades, como o home office, uma grande necessidade que agora se tornou realidade. As pessoas, aponta o presidente da entidade, perceberam o quanto é importante ter um apartamento com sala bem ventilada e iluminada. Lazer completo também passou a ser essencial, uma vez que equipamentos de lazer como clubes e shoppings têm sido evitados pela maioria. “Alguns imóveis de luxo agregaram até piscina nos apartamentos para que os clientes tivessem a sensação de morar em ‘casa’, mas sem ter de enfrentar o trânsito dos condomínios fechados. Tudo isso impactou na alta das vendas, que chamamos de ‘upgrade’, ou seja, buscaram imóveis maiores e ou mais atualizados”, explica Razuk.
O aumento de negócios para investidores também contribuiu para o crescimento nas vendas. Com a queda da taxa Selic para 2% ao ano, aponta o presidente da Ademi-GO, as aplicações financeiras de menor risco, como CDBs e fundos lastreados em DI, passaram a ter baixo rendimento ou até mesmo resultados negativos, uma vez que a inflação está acima de 4% ao ano. De outro lado, as aplicações de maior risco, como bolsa de valores, têm oscilado muito em função do cenário de incertezas e provocado possibilidade de grandes perdas.
“Aqueles que entendem de investimentos perceberam que o imóvel, além de ser um investimento seguro e sem grandes mudanças, passou a ser extremamente rentável, uma vez que um aluguel costuma variar entre 0,5% a 1% ao mês. Ou seja, o investimento em imóvel pode alcançar até 12% ao ano de aluguel, além da valorização do imóvel, proporcionando rentabilidade muito superior aos 2% ao ano da taxa Selic”, detalha Razuk, ao ressaltar que os mais atentos perceberam que existe grande tendência de valorização imobiliária função do aquecimento do mercado e da alta no custo de construção, que impactará diretamente o preço dos imóveis nos próximos meses. “Para quem está pensando em comprar imóvel, este é o melhor momento. Além de aproveitar as condições de pagamento facilitadas, quem comprar agora ganhará também com a valorização imobiliária dos próximos meses/anos”, afirma.
Razuk avalia que 2020 foi um ano positivo para o mercado, apesar de grandes desafios enfrentados, como o caos vivido nos meses de abril e maio, com quedas nas vendas praticamente a zero frente à insegurança dos consumidores com a pandemia, que adiaram a decisão de compra, e também em função dos decretos do governo do Estado, que fecharam os stands de vendas, imobiliárias e paralisaram as obras “O fechamento dos estandes de vendas, de imobiliárias e a paralisação das obras em função de decretos do governo do Estado também prejudicaram muito os negócios desse mercado. Porém, em junho, o ritmo de venda se recuperou de forma intensa e as incorporadoras retomaram os lançamentos, que foram muito bem sucedidos”, compara. “As vendas, a partir de então, continuaram aquecidas até o final do ano”, completa.
No segundo semestre, um outro grande desafio impactou o mercado imobiliário: o fornecimento de materiais para as construções. Os custos dos itens utilizados nas obras dispararam e muitos fornecedores não estavam tendo disponibilidade de produtos para atender à demanda. “Indústrias de materiais tiveram redução na produção em função de decretos governamentais que exigiam sua paralisação. Essa dificuldade no recebimento de materiais tem impactado o andamento do cronograma das obras e também gerou uma disparada no preço dos materiais, que registrou uma alta significativa”, destaca.
O aumento no custo dos materiais também se deu à variação do câmbio: produtos que são commodities, como aço, tiveram reajuste considerável em reflexo à alta do dólar, de 14,5% em setembro último e continuaram subindo. O último reajuste preço do aço ocorreu em fevereiro de 2021, já acumulando alta acima de 30%. Itens importados, como elevadores e cobre, também sentiram o impacto da alta da moeda estrangeira. O PVC teve reajuste de 73,6% e, o cimento, aumento de mais de 32%. Segundo algumas construtoras, até mesmo o bloco cerâmico chegou a ter alta de aproximadamente 40% no segundo semestre de 2020.
A Visão Imóveis identificou 3 grandes motivos que indicam que este é o momento de comprar imóvel.
1) Os imóveis ficaram mais baratos
Em 2014 havia uma percepção geral de que os preços dos imóveis estavam altos. Isso ocorreu porque os valores dos imóveis cresceram muito mais do que os demais preços da economia, inclusive os salários.
A tabela a seguir ilustra esta situação. De agosto de 2010 a setembro de 2014 foram 86,2% de aumento nos preços dos imóveis à venda (Índice FIPEZAP), contra 28,2% no crescimento dos preços do restante da economia (IPCA).
Já no período seguinte, de setembro de 2014 a maio de 2016, o resultado é inverso. Enquanto que os imóveis à venda ficaram estagnados em 3,2%, os demais preços variaram 22,0%, quase 7 vezes mais.
Isso significa que, enquanto quase tudo está subindo, inclusive os salários, os imóveis estão com seus preços congelados há quase 2 anos.
2) O mercado imobiliário deve iniciar sua recuperação nos próximos meses
Se há algum fator que influencia diretamente o mercado imobiliário é a taxa de juros. O aumento dos juros encarece o financiamento imobiliário, além de tornar inviável o lançamento de muitos empreendimentos.
O gráfico abaixo demonstra o nível da taxa de juros SELIC, iniciando em setembro de 2006, quando possuía o mesmo valor atual de 14,25%. A partir de então seguiu-se um movimento de queda até maio de 2013, quando chegou a 7,25%. Posteriormente, até setembro de 2015 se viu um cenário de alta, parando nos 14,25% atuais.
A expectativa é que com a desaceleração da inflação que já está ocorrendo, nos próximos meses tenha início um novo movimento de queda na SELIC, o que deve trazer um grande estímulo ao mercado imobiliário.
As expectativas do mercado de julho de 2016 (Boletim Focus) projetam 13,25% ao final de 2016, e 11,25% ao final de 2017.
Para quem não acredita que o pior já passou, o mesmo relatório registra as expectativas de crescimento do PIB de -3,4% ao final deste ano, 0,4% maior do que o ano anterior. Para 2017, já é esperado um avanço de 1,0%.
3) Há muitas opções disponíveis e para todos os gostos
Devido ao momento ruim da economia, as construtoras tiveram aumento em seus estoques. Ademais, muitas pessoas também optaram por deixar o imóvel à venda para aumentar a liquidez de seu patrimônio.
Estes dois acontecimentos culminaram no aumento da disponibilidade de imóveis. Ao contrário de anos anteriores, atualmente há opções de todos os tipos, para todos os gostos. Muitos bairros que quase não possuíam mais imóveis à venda há anos, devido a sua alta atratividade comercial, hoje voltaram a ter.
Enfim, há diversas oportunidades à espera do excelente negócio. E elas só estão disponíveis ainda porque nem todos lerão esta análise. E muitos dos que lerão, não acreditarão.
